Київміськбуд не зазнав краху, але й не зміг утриматися на плаву. За що ж кияни віддають свої гроші цьому столичному девелоперу?

Що трапилося?

Напевне, ви вже не раз за останній рік чули, що "найбільш надійний забудовник Києва" перебуває в кризі. Про проблему відкрито заговорили навесні 2023 року, коли тодішній президент компанії Ігор Кушнір заявив, що компанія не може будувати далі, бо має суттєві труднощі: 362 млн грн боргів інвесторів, які припинили сплачувати за придбані квартири за механізмом розтермінування, а також скорочення фінансових запасів компанії через війну. Уже тоді забудовник запропонував місту викупити в нього квартир на 300 млн грн або дофінансувати роботу компанії на 1 млрд грн.

Коли керівник великої компанії говорить про кризу, це свідчить про те, що ситуація вже стала критичною, і немає сенсу охороняти репутацію. Саме так і сталося: в КМБ проблеми накопичувалися протягом усього 2022 року. Спочатку компанія зупинила всі будівельні роботи через початок повномасштабної агресії, потім оголосила про відновлення діяльності і відразу звернулася до інвесторів (покупців квартир) з проханням продовжувати платежі за своїми житловими об'єктами. Однак інвестори не поспішали з виконанням своїх зобов'язань, адже бачили, що будівництво фактично зупинено. До цього додався рекордно низький попит на нерухомість у Києві протягом 2022 року, а також сезон блекаутів.

Тобто сталося те, що називають касовим розривом -- забудовник перестав отримувати гроші за купівлю квартир у нових об'єктах і тому втратив ресурс на роботи і в тих, що вже були раніше проінвестовані й здачі яких очікували власники. З весни 2023 року попит на ринку первинної нерухомості столиці почав відновлюватися, проте це вже не стосувалося КМБ -- її будмайданчики стояли, компанія увійшла в піке.

Зображення: ЖК MIRAX, розташований у Шевченківському районі на вулиці Глибочицькій, 43, від компанії Київміськбуд. Які причини цього?

Коронавірус, складні ринкові умови, повномасштабна агресія, відключення електроенергії, зруйновані логістичні ланцюги постачання матеріалів, мобілізація – всі ці фактори вважаються нині основними причинами зниження КМБ. Додатковим тягарем виступає майже двадцятка незавершених проєктів компанії "Укрбуд".

Тож причин багато. Проте КМБ не єдиний столичний забудовник з десятками об'єктів у портфелі, але інші в тих самих обставинах вистояли.

При цьому КМБ -- це велика холдингова компанія, до структури якої входять 34 окремих підприємства різного будівельного профілю, які виконують підряди не лише на житловому будівництві й не лише на об'єктах КМБ.

Київміськбуд фактично виконує роль материнської структури для ряду виробничих компаній. Проте, на даний момент, ситуація в холдингу виглядає невтішно: з 34 підприємств активно функціонує лише шість, як повідомив чинний президент КМБ під час сесії Київради.

Рік тому журналісти Bihus.info провели розслідування, яке виявило деякі аспекти діяльності КМБ. Відповідно до їхніх даних, компанія укладала контракти з кількома фірмами, які мають зв’язки з президентом Ігорем Кушніром, такими як "Укрбуд Інвест", "Горбуд", "Ягуар" та Будівельно-промислова компанія "Ягуар", які не є частиною холдингової структури. У період 2020-2021 років ці чотири компанії отримали замовлення від КМБ на суму, що перевищує 3 млрд грн. Ці та інші дослідження, що стосуються статків родини Кушніра та механізмів виведення "елітних" земель для будівництва власного котеджного містечка, викликали хвилю обурення і запитань до президента КМБ.

Зображення: Київміськбуд. Ігор Кушнір - голова правління та президент компанії "Київміськбуд".

Скандал спалахнув одночасно із висловлюваннями Кушніра про потребу в докапіталізації КМБ, внаслідок чого Київрада була змушена втрутитися та заснувати тимчасову контрольну комісію (ТКК) для вивчення справжніх причин кризи. Паралельно виникло питання про проведення аудиту компанії.

Аудит

Аудит, який, здавалося б, був проведений для всебічної фінансової перевірки діяльності компанії, викликає певні сумніви щодо своєї повноти. По-перше, ця перевірка не здійснювалася державними органами, а виконувалася приватними компаніями "НХД-Аудит", Baker Tilly та Ernst & Young. Вони працювали над аналізом ще під час керівництва КМБ Ігоря Кушніра, використовуючи дані, надані самою компанією. Особливо підкреслюють ім'я міжнародно відомої фірми Ernst & Young, коли йдеться про надійність висновків аудиту КМБ. Однак під час сесії Київради Андрій Вітренко, голова бюджетної комісії та керівник фракції "Слуга народу", зазначив, що ця компанія насправді провела лише маркетинговий аналіз ситуації на ринку для КМБ, а не повноцінний аудиторський звіт. Його висновки слід розглядати як рекомендації щодо розвитку компанії. До того ж, самі звіти так і не стали доступними для громадськості, тому ми можемо оцінювати їх лише на основі витягів з документації ТКК.

За даними звіту, фінансові показники КМБ стійко погіршувалися в період 2019-2022 років. Зокрема, чистий дохід знизився більш ніж на 40 % порівняно з 2019 роком. А "інші операційні витрати", навпаки, зросли з 86,6 млн грн у 2019 році до 201,6 млн грн у 2022 році. Відповідно і фінансовий результат компанії погіршився з прибутку 35,1 млн грн у 2019 році до збитку 54,9 млн грн у 2020-му.

Проте основна ідея звіту залишається доволі об'єктивною: КМБ не несе відповідальності, існує касовий дефіцит в оборотних коштах на декілька мільярдів. Цей дефіцит виник внаслідок пандемії, кризових явищ на будівельному ринку та завершення проектів Укрбуду.

Фото: Чесно

Яке відношення має Укрбуд до цього?

Оцінюючи необхідність двомільярдної докапіталізації КМБ, Київрада зосередилася на ключовій проблемі, яка викликала труднощі, а саме на Укрбуд.

"Рішення про передачу об'єктів Укрбуду нашому Київміськбуду приймалося без погодження з найбільшим акціонером компанії, Київрадою", -- казав на сесії 31 жовтня тепер уже новий співголова наглядової ради КМБ, секретар міськради Володимир Бондаренко.

Укрбуд і КМБ мають чимало спільних рис: перша компанія колись функціонувала як державна корпорація, тоді як друга була муніципальним забудовником. Саме це сприяло формуванню високої довіри інвесторів при виборі об’єктів для будівництва. Обидві фірми вирізняються вражаючими масштабами діяльності — на їхніх майданчиках працювало одночасно від двох до трьох десятків проектів. Крім того, обидві компанії мали схильність до виведення прибутків через сторонні структури, не затримуючи їх у своїх материнських компаніях.

Масштабна незавершена будівля. Що коїться з Укрбудом і які причини цього?

У 2019 році компанія Укрбуд фактично опинилася на межі банкрутства, і ми зазначали, що це може стати найбільшим крахом на ринку нерухомості в столиці. Восени того ж року, коли ринок почав падати, а обмануті інвестори виходили на мітинги, новопризначений президент Володимир Зеленський вживав заходів для стабілізації ситуації: він зобов'язав Київміськбуд завершити будівництво 18 об'єктів, пов'язаних з Укрбудом, що отримало підтримку самої компанії. Тоді йшлося про 13 тисяч інвесторів, серед яких були військовослужбовці та представники інших силових структур, які сподівалися на отримання житла в кількох житлових комплексах, зведених Укрбудом.

Фото: nerukhomi.ua Добудована Київміськбудом ЖК "Сонячна рів'єра" після введення в експлуатацію, квітень 2020 рік

Подібна стратегія розвитку може реалізуватися, коли будівельна фірма вбачає потенціал для нових продажів на об'єктах, які вона намагається забрати. Це не акт милосердя, а бізнес-аналіз: розпочати роботи на проблемних ділянках, щоб реалізувати додаткові квадратні метри або ввести в експлуатацію нові черги.

Зараз КМБ стверджує, що завершив і ввів сім з 18 переданих йому об'єктів і витратив на них 3,6 млрд грн, а надходження з них становили 2,78 млрд грн. Тобто різницю покрив зі своїх обігових коштів і це вплинуло на фінансовий стан холдингу.

Дійсно, в експлуатацію вводили тільки ті об'єкти, які були практично повністю готові (як, наприклад, житловий комплекс "Сонячна рів'єра"). Натомість, найбільші довгобуди компанії Укрбуд все ще залишаються в черзі на здачу, серед яких: ЖК "Оберіг-2", "Чарівне місто", "Злагода", "Кирилівський гай", Urban Park та інші.

КМБ разом з консультантами-аудиторами порахував, що "сумарний запланований збиток" на завершення цих об'єктів становить 2,28 млрд грн. І ці гроші вирішили просити в держави, в уряду. Як пояснює нинішній президент компанії Василь Олійник, Кабмін вже не раз відмовляв у дофінансуванні цього проєкту. Але керівник КМБ вважає, що уряд чекає на "друге плече" -- дотацію Києва -- і тоді теж включиться в порятунок заморожених об'єктів. Тому депутати Київради прийняли відразу два рішення: про докапіталізацію КМБ з місцевого бюджету на 2,56 млрд грн і про звернення до Кабміну виділити 2,28 млрд грн з державного бюджету.

Проте, ще до початку повномасштабного вторгнення держава не надавала фінансування для Укрбуду, тому сподіватися на отримання кількох мільярдів зараз, у час війни, є, м’яко кажучи, малоймовірним.

Фото: Київміськбуд Недобудований житловий комплекс "Чарівне місто" збанкрутілої корпорації "Укрбуд". І як військові "рятують" недобудови

Основний аргумент, який найчастіше наводять на підтримку державного фінансування добудови Укрбуду, полягає в забезпеченні житлом військових. Справа в тому, що деякі майданчики компанії розташовані на територіях, що належать Міністерству оборони або МВС. Забудовник обіцяв надати частину квартир цим відомствам безкоштовно або за зниженими цінами. Схеми, через які реалізовувалися ці обіцянки, заслуговують окремого розгляду, і вже проводилися численні розслідування. Однак факт залишається таким: житлові комплекси, такі як ЖК "Чарівне місто", вже збудовані, квартири для військових є, і ця історія знову й знову використовується як аргумент для того, щоб переконати громаду та державу завершити розпочаті проекти.

На сесії Київради Володимир Бондаренко назвав точні цифри кількості житлових і комерційних квадратних метрів у ЖК Укрбуду, які виділені військовим. І це по 5-10-15 % площ у кількох ЖК. Загалом трохи більше ніж 50 тис. кв. м житлової нерухомості на всі об'єкти. У квартирному еквіваленті це приблизно 800 квартир, або один-два висотні будинки. І якби стояло питання дійсно закрити зобов'язання перед військовими, то це простіше зробити, збудувавши один окремий об'єкт під усі пільгові квартири. І значно швидше (деякі ЖК Укрбуду в роботі вже до десяти років).

Усе поїде!

Але, звісно, що умовні військові -- лише привід залучити бюджетні кошти (а також для мирних домовленостей про скандальні земельні питання майданчиків Укрбуду). А, крім них, є ще тисячі інших інвесторів, які так само чекають на свої квартири. Кількість інвесторів КМБ називають на рівні 20 тис. осіб, а Укрбуду -- 13 тис. У медіа їх округлили до 40 тисяч, а кількість постраждалих осіб -- до 120 тисяч (із сім'ями).

Позволю собі висловити думку, що наведенні цифри можуть бути перебільшеними. Інвестування в доступне житло в столиці стало таким же бізнесом, як і інші напрямки. У проектах КМБ багато квартир купувалися "дрібними партіями" на ранніх стадіях реалізації, з метою перепродажу незадовго до здачі в експлуатацію. Це був популярний бізнес-модель, де квартири перепродавалися за вищою ціною без жодних додаткових витрат. Отже, загальна кількість квартир в усіх проектах не відповідає кількості інвесторів.

Фото: Суспільне Новини/Ліля Гончарук Акція інвесторів Київміськбуду. Київ, 31 жовтня 2024 року.

Проте кожен з них прагне відновити своє майно, адже в більшості ситуацій це вже готові до проживання будівлі, і мета здається на відстані витягнутої руки.

Тож можна чітко помітити, як суттєво змінилася позиція інвесторів протягом останніх двох років: лише влітку та восени 2022 року вони висловлювали всі свої претензії до керівництва КМБ, яке просто призупинило всі проекти. Тепер у 2024 році представники інвесторських груп на різних платформах постійно повторюють одну й ту ж думку: "Київ володіє акціями, саме через нього стався крах, потрібна докапіталізація". Ідею про докапіталізацію, звісно, ініціювало саме керівництво КМБ, адже для її реалізації необхідні запити з боку громади, мітинги та вимоги.

Не існує жодних альтернативних економічних механізмів для вирішення проблеми КМБ: з 34 підприємств холдингу лише шість залишаються на плаву. Компанія має боргові зобов'язання перед кредиторами на суму 480 млн грн, а навіть центральний офіс разом з президентом розташовані в приміщеннях, які знаходяться під заставою банку (відомий будинок Київміськбуду на вулиці Омеляновича-Павленка в Печерському районі).

Але, запевняє новий керівник компанії Василь Олійник, КМБ ще має активи -- 9 тисяч квартир у всіх своїх ЖК. Які потрібно лише добудувати.

Для цього потрібні фінансові ресурси, але банки не бажають надавати кредити КМБ без дво- або трикратного заставного майна, якого просто не існує.

Зображення: Київміськбуд. Голова правління компанії Василь Олійник.

Президент КМБ Василь Олійник прийшов на цю посаду зі структур будівельного бізнесу власниці компанії Stolitsa Group Владислави Молчанової. Це великий столичний девелопер, а Молчанову називають близькою до мера Віталія Кличка. Раніше Stolitsa Group підписала меморандум з міською владою, згідно з яким компанія добудовує об'єкти "Аркади", а натомість їй дають можливість звести "Патріотику на озерах" (Екопарк Осокорки). Зараз SG активно веде роботи на нових майданчиках біля озера. А "Патріотику" й "Еврику" добудовують лише там, де інвестори створили кооперативи і вкладають власні кошти в завершення своїх об'єктів.

Недостроенные объекты "Аркады" перейдут в руки Stolitsa Group.

З цієї причини аналітики ринку вважають, що ситуація з КМБ може розвинутися за аналогічним сценарієм: під маскою добудови вони отримують від місцевих органів влади переваги, такі як земельні ділянки або фінансування, але сама добудова виявляється на другому плані, поступаючись новим проектам.

Київ виділив КМБ 2,56 млрд грн для збільшення статутного капіталу, а не в рамках адресної субвенції на конкретні проєкти, що ускладнює контроль за використанням цих коштів. Олійник стверджує, що завдяки цим фінансам КМБ зможе завершити шість житлових комплексів до 2025 року та ще чотири — у 2026-му. Проте компанії, безумовно, знадобляться значно більші інвестиції. Вона планує почати їх заробляти вже в наступному році.

Активний киянин Сергій Пасюта підрахував, скільки часу знадобиться для того, щоб громада Києва повернула собі мільярди, вкладені в докапіталізацію КМБ. Оскільки місто володіє 80% акцій компанії, воно має право отримувати дивіденди. Протягом 2015-2017 років КМБ виплачував місту дивіденди в обсязі 25-28 млн грн на рік, але в 2018 році дивіденди не були виплачені зовсім, а пізніше суми стали символічними. В цілому за останні десять років громада отримала приблизно 104 млн грн, що становить в середньому 10 млн на рік. "Отже, для повернення 2,56 млрд грн у вигляді дивідендів громаді Києва знадобиться близько 256 років. Треба буде трохи почекати", – з гумором зауважує Пасюта.