Чи змінюються ціни на нерухомість у Чернігові?

Ціновий діапазон на житло в Чернігові становить від 10 до 300 тисяч доларів. У серпні кількість пропозицій з продажу нерухомості зменшилася більш ніж на сотню. Втім, у рієлторських компаніях стверджують, що ці об'єкти не були продані, а були зняті з продажу через надмірно високі ціни, які наразі непосильні для покупців.

Зняти квартиру з хорошим ремонтом можна від 6 тисяч гривень, стверджують місцеві рієлтори. Проте, якщо уряд ухвалить законопроєкт про збільшення військового збору до 5%, це може істотно вплинути на ринок нерухомості.

Тотальна війна, економічні коливання та міграційні процеси суттєво змінили структуру попиту та пропозиції на ринку нерухомості в прифронтовому місті. Незважаючи на обстріли та постійну загрозу воєнних дій, питання придбання житла залишається актуальним для інвесторів і навіть стає привабливішим для мешканців сусідніх районів.

Влітку 2022 року ми вивчали, чи відновився ринок нерухомості в Чернігові після російського вторгнення в регіон. Восени ми аналізували, як змінилися ціни та попит на оренду житла. Актуальні дані на 2024 рік: які зміни відбулися з цінами, яке житло зараз найзатребуваніше та яка квартира продається дорожче, ніж у центрі столиці - про все це журналістам Чернігівської Медіа Групи розповіли досвідчені експерти з нерухомості.

Дорожчали чи дешевшали? Як змінювалися ціни на житло впродовж року

Згідно аналітичних даних сайту ЛУН, за метр квадратний у чернігівських новобудовах просять 690 доларів. Середня ж ціна однокімнатної квартири на вторинному ринку -- 31 000 доларів. Двокімнатної -- 43 000 доларів. А власником трьох кімнат можна стати за 55 000 доларів.

У лютому цього року жителі Чернігова виставили на продаж 1342 квартири, повідомляє директор агентства нерухомості "МКТ" Олександр Панасюк. Щомісяця ця цифра тільки зростала, оскільки продати нерухомість за понад сто тисяч доларів у Чернігові непросто. Власники квартир із вигідним розташуванням у центрі міста і з якісним ремонтом не поспішають робити знижки. Здебільшого, їхній фінансовий стан дозволяє їм чекати на відновлення купівельної спроможності населення і стабілізацію ринку нерухомості.

"Цифри доходили до 150, 170, 200, 250 тисяч доларів. Рекордна ціна була 290 тисяч доларів за квартиру на вторинному ринку. Такий бум спровокувала, на мою думку, програма єОселі, бо вони почали давати гроші. Але люди купували квартири, вартістю до 60 000 доларів. Все, що дорожче -- продати вкрай складно".

Цю тенденцію високих цін пояснюють також психологічні фактори, -- зазначає Олександр Панасюк. Люди, налякані війною, побоюються втратити свої надбання. Тому в ціну житла включають усі витрати на ремонт.

Інакше кажучи, їхній підхід такий: вони визначають ціну квартири і додають до неї вартість ремонту. Причому ремонт може обійтися вдвічі дорожче за саму квартиру.

Порівняно з 2023 роком, у першому кварталі 2024 року ціни зросли приблизно на 5%. Проте, з квітня вартість житла в Чернігові залишалася стабільною, зазначає Олег Музика, директор агентства нерухомості "Новалад".

Найбільший попит мають квартири з якісним ремонтом, особливо двокімнатні. Приватні будинки продаються рідше через їх високу вартість. Основні покупці приїжджають з Мени, Куликівки, Козельця та Сновська. Більшість клієнтів—у віці 55-60 років. Найпопулярніші райони — центр міста, Стрілецька набережна та Масани.

Перед початком масштабної агресії з боку Росії ціни на житло в новобудовах становили 500-600 доларів за квадратний метр. На думку керівника агентства нерухомості "МКТ" Олександра Панасюка, нинішні ціни не повинні продовжувати зростати, а навпаки, мають знизитися на 50%. Це дозволить відповідати всім ризикам, пов'язаним із військовим станом та економічною ситуацією.

Найдоступніші та найдорожчі варіанти житла у місті

Найдешевшою пропозицією на сайті оголошень olx.ua хизується однокімнатна квартира в районі "Кругу". Неремонтовані 13 метрів квадратних продають за 9 599 доларів. Якщо ж проїхати ближче до центру -- можна зустріти найдорожче житло в місті. Стати власником двоповерхових 150-ти метрів квадратних можна за 360 тисяч доларів. А це -- вартість квартири в елітному ЖК у середмісті столиці.

"Найвищу вартість мають квартири в нових будинках, розташованих у центрі та на першій лінії забудови на Стрілецькій набережній. Ця місцина вирізняється тишею, близькістю до лісу та водойми, а також добре розвиненою інфраструктурою. Люди купують нерухомість, незважаючи на поганий стан доріг. Продажі відбуваються швидко, навіть якщо ціни перевищують сто тисяч доларів. Трикімнатні квартири можуть коштувати 140 тисяч доларів, а двокімнатні -- 120 тисяч доларів", -- зазначає директор агентства нерухомості "Новалад" Олег Музика.

Милуватися квартирою з п'яти кімнат можна, виклавши, 260 000 доларів. Щоправда, чималу суму доведеться додати ще й за ремонт. Та продавці запевняють, що така пропозиція унікальна, адже під одним дахом тут об'єднана площа аж трьох квартир.

У липні в Чернігові на продаж виставили 1820 квартир. Вибір значний. Тому, навіть якщо пропозиція унікальна, місцевим продавцям доведеться забути про дороговартісні угоди. Таку думку висловлюють у агенціях нерухомості. Вони пояснюють це тим, що багато запитів надходить від людей, чиї домівки були зруйновані російськими військовими. А таких фінансових можливостей у мешканців міста та переселенців немає. Отже, завдання агенцій полягає в тому, щоб ретельно проаналізувати всі ризики і, беручи до уваги реальні приклади продажів, запропонувати найбільш оптимальні ціни.

"У липні найдорожча квартира, площа якої становила близько 100 квадратних метрів, була оцінена в 290 тисяч доларів. Проте вже в серпні її вартість знизилася до 219 тисяч. У нас є клієнт, якому ми допомогли продати квартиру зі знижкою 30%, початкова ціна якої була 250 тисяч доларів. Щоб успішно продати квартиру сьогодні, необхідно бути конкурентоспроможними за ціною. На сьогодні реальна вартість продажу квартири площею 70 квадратних метрів становить 35 тисяч доларів, хоча в червні-липні такі квартири пропонували за 90 тисяч доларів", -- Олександр Панасюк, директор агентства нерухомості "МКТ".

Загородня